大家好，我是@小强讲房产买卖知识 ，之前有朋友向我咨询过一个关于跟银行解除贷款合同的问题，今天就聊一聊，已发放房贷的贷款合同能不能解除，该怎么操作。

在了解这个问题之前，我们要明确两个概念：购房贷款和网签备案，以及他们两者的关系。从开发商处的新房和个人手里的二手房，流程略有不同，所以咱们分开解释。第一部分是新房，第二部分是二手房。

一.新房

1.购房贷款是什么？

简单说，就是咱们买房，但是手头钱不足以支付全款，就通过把房产以抵押的形式抵押给银行，从银行贷出来除首付以外的房款给了开发商，这样开发商收到全部房款，咱们只是支付了一部分首付，银行收到了抵押物房子，这样一个环节就是购房贷款的一个闭环。所以从上面您也看到了，房贷发放了以后，就涉及到三方面：银行、开发商、业主。

2.网签备案是怎么回事？

（1）定义：网签是网上签约，常见于房地产交易领域，指交易双方在签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。这个网上公布的环节就是为了让业主知道自己买的这套房子确实是自己的，不是别人的。

（2）为什么要网签？网签之后，在网签系统内会生成一个网签号，这个号是具有唯一性的，即每套房每个业主对应一个号码，目的是为了防止出售方一房多卖，确保了买房人的根本权益。

但是网签了，并不代表就安全了，由于您是贷款购房，所以还有一个更重要的环节，备案！

（3）备案：是在网签之后，待客户签完网签合同后，由开发商递交相关资料到房管部门进行备案登记，这才算是备案完成，这时候您的权益才从法律层面上得到了保障。也就是说，如果要贷款购房，肯定是会备案登记，只有这样，才能确保开发商、业主本人和银行的根本权益，法律才会保护这个贷款购房行为和三方权益。

一个完备的贷款购房流程是这样的：购房者先在开发商处签网签合同，开发商再去房管局进行备案，备案登记完成银行放贷给开发商，购房者开始还月供给银行。也就是说，放贷之后再退房，就涉及到三方面：开发商、房管部门、银行。

所以，综合上面所有，在房贷已经发放之后，涉及到四方面：业主、开发商、银行、房管部门。这四方任何一方有别的想法，都会联动到其他三方。因此，再退房或者解除贷款合同，是不可能实现的。如果要退房，首先得把银行贷款结清，如果不结清贷款，相当于房子是被抵押到了银行，所属权暂归银行，您无权处理这套房产；其次要去房管部门撤去备案登记信息，然后再由开发商把您已支付的首付款和银行已支付的贷款退还，这个过程是既麻烦又没人愿意做，所以退房是几乎没可能实现的。

那么这个问题该怎么解决呢？房子能不能直接卖掉呢？贷款能不能转给别人呢？下面是我的解释。

（1）能直接卖掉这个房子吗？几乎不可能，因为您的房贷刚发放，房本是大概率没有办下来，即使已经办下来了可能也还面临限售的现状。还是上面的四家关系，如果要卖掉这套房子，首先您得把贷款结清，然后去房管部门撤销备案信息，最后由开发商去更名，再去房管部门备案新买受人信息。所以，这种劳心劳力的事，还不是合法的操作，没人愿意干。

（2）把房产和贷款转给别人可以吗？也是几乎不可能。因为在我的从业经历中，没有哪家银行能操作“转贷款”，贷款不能转给别人，自然房产也不能转。具体您所申请贷款的银行能不能转贷款，您可以详细咨询一下。

综上几点，如果已开始还款，除非该房已办理好房产证，否则几乎没有可能卖掉。

3.没房产证能不能交易？

从法律上来说，没有房产证的房子，是不允许上市交易的，所以交易没房产证的房子不受法律保护，由此引发的相关后果，也就无法可依，存在很大的风险。另外非直系亲属间更改网签备案人姓名也是法律所不允许的，所以如果没有房产证，是不能进行交易的。

4.怎么解决呢？

只有一个办法：办理房产证。有了房产证，后面手续就很好办了。因为有房本就可以交易，有抵押贷款，我们可以先还清贷款解了抵押就能交易，如果自己不能还清，也有很多可以做赎楼业务的贷款机构可以帮忙还清，您只需支付少量手续费即可。待还清贷款后，就可以正常过户了。如果没有房本，万事都不能开头。

当然，如果您愿意承担高额的违约金的话，退房应该有一些可能写能办理的。但是事已至此，我是不建议您付违约金的，留着房子多好。

二.二手房

我们经常接触到各种各样的二手房，有房本的没房本的，有网签的没网签的。而您这个情况，房贷已经发放，如果是二手的话，肯定是有房本的，因为没房本的二手房，银行是不予贷款的。所以咱们就说有房本的。

如果二手房房贷刚下来，说明您是刚买了房不久，或者说是刚过户不久，那么您的房本发证日期可能就比较近，还有可能被限售（具体二手房政策请咨询您所在城市房管部门），但是即使限售，一般也最多不超过两年。在这两年期间，您可以继续还月供，等房本过二了出手；也可以一次性结清贷款，房子留在手中，不欠银行一分钱。如果您所在城市没有限售政策，那么您随时可以把房子卖出去，这样您就不用承担高额违约金了。多数银行都是还贷满六个月就可以提前还贷，所以只要想卖，只要不限售，够六个月就可以了。

以上是我的观点，让银行主动解除贷款合同是不可能的，这就需要您耐心等待，早点办了房产证，这样就能早早解决这个问题。

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