7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋

7月8日，北京市住建委等部门发布《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本。《通知》自发布之日起正式实施。

据北京市住建委介绍，此次合同示范文本的发布，目的是为进一步规范我市住房租赁市场，合理引导住房租赁行为，维护租赁当事人合法权益，减少交易纠纷，加强合同示范文本管理。

值得注意的是，此次发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁和房屋租赁经纪服务制定的，合同使用区分更加明确。这与2008年版的房屋租赁合同示范文本只是根据租赁的不同成交方式进行区分有明显的差别。

无论是承租人直接与房主自行成交，还是通过租赁经纪机构居间或代理成交，住房租赁合同均可统一使用《北京市住房租赁合同》示范文本。而《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本则适用于北京市依法可以出租房屋的租赁经纪服务。

新版住房租赁合同增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定内容。

同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租。在《北京市住房租赁合同》示范文本中，专设有“房屋租赁形式”相关条款，约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积；在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中，也明确约定了最多居住人数。

规范的租房合同文本，能够让租房不再“扯皮”。参考示范文本，在签订合同时注意以下几点，或可以免除不少烦恼。

本次北京住房租赁合同示范文本要点如下：

租金：房东不得单方面涨租

未经双方当事人协商一致，房东不得在租赁期限内单方面提高租金。

合同提前解除的，房东应在合同解除后约定时间内退还已收但尚未发生的租金。租户应当在合同解除后约定时间内搬离。

装修：装修满足国家标准

房东保证房屋的建筑结构和设施设备符合建筑、消防、卫生、环保等方面的安全条件，不改变房屋内部结构且满足基本使用功能，室内装修应当符合国家有关标准，不危及人身安全；租户保证遵守国家和本市的法律法规以及房屋所在小区的物业管理规约，合理使用房屋，不得擅自变动房屋建筑主体及承重结构和擅自拆改室内设施设备。

租户不得擅自改变房屋用途，不得利用该房屋从事违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

维修：维修义务要详细

对于该房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等非租户原因而导致的损毁，租户应当及时通知房东修复。房东应当在接到租户通知后约定时间内进行维修。逾期不维修的，租户可代为维修，费用由房东承担。因维修、更换影响租户使用该房屋的，应当相应减少租金或延长租赁期。

因租户保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损毁的，租户应当负责维修、更换或承担赔偿责任。

续租：同等条件下原承租人享有优先承租权

新版合同的说明中明确，签订合同前，双方当事人应当出示有效身份证件。出租人还应当向承租人出示不动产权证书（房屋所有权证）或其他房屋合法来源证明原件；房屋登记为共有的，应当提供共有人同意出租的证明。

解除租赁：不再租房须至少30天通知租户

租赁期满或合同解除后，房东有权收回房屋，租户应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。租赁期满，房东不再继续出租住房的，应当至少提前30日书面通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权。原租户存在重大违约行为的除外。

押金：房屋交还3日内要退押金

押金除用于抵扣租户应交而未交的租金、费用以及租户应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还租户。

解除合同：房东、租户遇到这些情况可以解除合同

除了经双方当事人协商一致可以解除本合同外，如果因一方当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，另一方当事人也有权解除合同。

租户遇到这些情况可以解除合同：房东迟延交付房屋达约定时间的；房东无权出租房屋或出租房屋违反国家和本市相关法律法规强制性规定的；交付的房屋不符合相关法律法规规定或合同约定致使租户无法正常使用的或危及租户安全、健康的；不承担约定的维修义务或不缴纳应当由房东承担的各项费用，致使租户无法正常使用房屋的。

房东遇到这些情况也有权单方解除本合同，收回房屋：租户不按照约定支付租金达约定时间的；欠缴各类费用达约定额度的；擅自将房屋转租的；擅自改变房屋用途的；实际居住人数多于本合同约定人数的；拆改变动、损坏房屋建筑主体、承重结构或擅自改变房屋内部结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损毁并拒不维修、更换或赔偿的；利用房屋从事违法、损害公共利益等活动或严重妨碍他人正常工作、生活的。

违约金：租期内房东收房或赔违约金 违约金标准可约定

除合同约定情形外，租赁期内房东需提前收回房屋的，或租户需提前退租的，应至少提前约定时间内书面通知对方，按月租金的约定比例向对方支付违约金。房东应退还租户已交纳且未发生的租金及费用。

房东未按约定履行维修义务造成租户人身、财产损失的，房东应承担赔偿责任；租户损害公共利益和相邻关系人合法权益，或因不当使用行为导致的相应责任由租户承担。

房东未按约定时间交付房屋或返还租户的租金、押金的，或者租户不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及租户未按约定时间交还房屋的，应按约定标准支付违约金。

房东采取暴力、威胁等强制方式驱逐租户，或者未经租户同意擅自进入出租房屋的，应按约定标准支付违约金。

租户购房：房东卖房 租户优先购买

租赁期内房东出卖房屋的，应当至少在出卖前约定时间内通知租户且不得影响租户正常使用该房屋。租户应当在收到房东书面通知后15日内明确回复在同等条件下是否行使优先购买权，逾期未回复视为放弃权利。租户未行使优先购买权，不影响本合同的效力。

违法群租：每个房间居住的人数不得超过2人

《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调，不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的文件规定内容。同时，在合同中通过设立房屋整租、分租有关事项条款，明确禁止违法群租，一是在《北京市住房租赁合同》示范文本中专设“房屋租赁形式”相关条款，约定房屋具体居住人数及分间出租时的分租房间居住面积；二是在《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本“委托出租要求”中明确约定最多居住人数。