导读

买房摇号作为目前楼市限价长效机制下的辅助公平手段，并非造成“万人摇号”的非理性市场表现的直接原因。其政策出台的初衷本在于两个方面：一是为应对库存告急、供给不足的现象。目前一二线城市楼市热度过高，供需失衡，而三四线城市已到去库存末期，《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年较低；二是为解决收取“茶水费”、高额认筹金、内幕操作等行业乱象，保证“房子是用来住的，不是用来炒的”。然而，摇号制度的出台加剧了一二手房价倒挂现象，使购房者产生“买到即赚到”的投机心理，纷纷入市摇号，使买房摇号政策逐渐偏离了其向无房家庭刚需倾斜的初衷。

1 中签率、收益率——买房打新远远高于股票打新

首先从中签率的角度来看，据悉，西安的新房中签率通常在10%以上，偏远楼盘中签率能高达30%-50%，而杭州的中签率同样也不低：从帝都金融圈（ID：capfinance）整理的杭州部分楼盘摇号中签情况来看，即使普通家庭最低中签率也有2.45%，而无房家庭最高中签率可达30.30%。中签率也与中签之后的转手难度相挂钩，基于地段、楼盘开发商、房价等因素，一般中签率较高的房屋转手难度也较高。

从收益率的角度来看，同样以杭州为例，杭州华夏四季推出的摇号楼盘均价是2.6万元一平方米，而周边二手房价均价已涨至3.7万元一平方米。帝都金融圈（ID：capfinance）通过房产中介了解到，6月刚刚结束摇号的万科未来城的中签号已有人在转卖，价格为2.9万/平，而该楼盘的摇号价格仅为2.3万/平。在一二手房价差高达1万/平的市场行情下，很多居民都认为摇中号相当于中彩票，转手就能赚100万。

反观股票市场，在IPO审核从严常态化、股市行情一路走低的情况下，今年打新的收益率已遭到腰斩。据媒体报道，去年参与网上打新，一个账户收益约6万，网下打新，要求账户的平均市值约2000万，一个账户收益约是600万，即30%的收益。但到了今年，一个账户网上打新收益在3万左右，网下的话则是300万收益，然而，今年沪市的市值门槛涨到6000万，300万收益对应6000万，也就是只有5%的收益。

2 买房摇号资金从哪来？

现在，大部分买房摇号城市都需支付或冻结一定押金才能取得摇号资格。据悉，杭州各大楼盘需冻结或缴纳50-200万元不等金额，而深圳有的楼盘需缴纳的押金已高达500万元。

然而，高额的认购金并不能抵挡炒房团的脚步，购房者只能将其资金从主要投资渠道——银行、股市、债市和P2P中取出，投入房市。可以看到，目前上证综指已从年初的3500点一路狂跌至2700点，虽然监管层利好举措一波接一波出台，股市也没有出现投资者希望的大涨行情；近期江浙沪地区P2P平台的频繁暴雷，被称为民间四大高返平台的唐小僧、联璧金融、钱宝网、雅堂金融基本全部歇业，诸如道口贷之类的大平台也纷纷出现逾期，其中不乏优质资金不断流出的原因。摇号打新这种新型投机方式虽不是造成股市走衰、P2P跑路的直接原因，但也成为了其背后的间接推手。

3 了解风险点，勿做接盘侠

第一点：政策风险

目前，基本所有地区买房摇号都需要本人签订购房合同，且签合同所提交的相关资料要与申请摇号时提交的相关资料保持一致。倒卖者需与购房者再私下签订房屋转让合同，但是是否能够直接更名还是等拿到房本才能过户，各城市政策不一。然而，在各地刚开始实行买房摇号政策时，由于监管未落实购房实名制政策，使得许多炒房客可直接在中签后将购买资格进行转让，网络上涌现出一批自称“包摇号”、“转让摇号资格”的黑中介。为此，上海在2017年5月5日发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，要求“严格落实购房实名制，购房人应当与预订协议预订人、预（出）售合同购买人、预告登记预购人保持一致，认购后不得增加、减少、更改购房人姓名。购房人姓名不一致的，房地产交易中心不予办理网上备案等交易手续。”杭州也在2018年4月4日出台的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》中明确指出“房地产开发企业应确保选房结果与网签名单一致。”

监管细则的密集出台可以看出监管层对楼市乱象整改治理的决心。未来监管机构还将针对买房摇号市场的投机现象出台哪些政策还是未知，投机者在与买房签订协议后，届时是否能顺利转手存疑。

第二点：市场风险

今年以来，随着楼市调控的延续，土地市场进一步回归理性，一二线城市的土拍价格一直在低位徘徊。从向来以“楼市风向标”著称的北京房价来看，2017年下半年北京房价开始下行，截至2018年3月，整个北京房价已从最高点下跌15%。而国家对于货币棚改政策的收紧，要求货币棚改朝实物棚改转变的监管趋势预计又将对二三线城市房价造成进一波冲击。在二手房价价格下跌，一二手房价格倒挂逐渐消失的情况下，炒房投机客将新房转手的难度将大大提高，届时，一二手房之间的价差是否能抵消其新房滞留手中的资金沉没成本？

第三点：个人信用风险

一是存在炒房客与买房者私下签订合约不合规，不具有法律效力的情况。绝大多数购房者由于缺乏相关法律知识，在签订合约时容易忽视其存在的法律漏洞。在此情况下，若炒房客因为市场原因或个人原因突然变卦，买房者将难以追回其损失的利益；

二是一房两卖现象难以禁止。由于买房者与卖方者之间的信息不对称，加之房产市场中介鱼龙混杂，通过私底下签署协议倒卖，买房者无法得知其购买的房屋是否同时有多个购买人，即使可以通过法院上诉追回部分权益，对买房者的金钱和时间损失也是相当大的。

本文作者西之园，系百舸新金融智库研究员;

陈文，系北京大学新金融和创业投资研究中心研究员、百舸新金融智库创始人。